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第三章采購需求一、項(xiàng)目概述(一)項(xiàng)目名稱：儋州市洋浦產(chǎn)城融合（一期）居民安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（含一、二、四標(biāo)段）(二)項(xiàng)目所屬行業(yè)：物業(yè)管理(三)項(xiàng)目基本情況：本次物業(yè)管理項(xiàng)目為儋州市洋浦產(chǎn)城融合（一期）居民安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目（含一、二、四標(biāo)段），房屋性質(zhì)均為政府投資建設(shè)的拆遷安置房。小區(qū)情況如下：物業(yè)服務(wù)區(qū)域概況(單位:平方米)小區(qū)名稱原戶搬遷戶、外嫁女搬遷戶住宅面積住宅總面積合計(jì)其中政策免外嫁女30平方米面積位置原戶搬遷戶住宅面積外嫁女搬遷戶住宅面積洋浦產(chǎn)城融合（一期）5348029642029265768322213950洋浦開發(fā)區(qū)東部生活區(qū)中心大道東側(cè)(四)為規(guī)范管理，提升小區(qū)住戶生活環(huán)境質(zhì)量，采購人經(jīng)研究決定通過公開招標(biāo)方式選聘具備行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，為上述小區(qū)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)，中標(biāo)人即獲得上述小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，并通過對(duì)小區(qū)住戶實(shí)施管理收費(fèi)實(shí)現(xiàn)收益。二、人員需求序號(hào)部門崗位名稱定崗人數(shù)備注1物業(yè)服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理12項(xiàng)目副經(jīng)理13客戶服務(wù)部客服主管14前臺(tái)收費(fèi)員45客服管家86保潔中心保潔經(jīng)理17保潔領(lǐng)班28保潔員439綠化員1210安保中心安保經(jīng)理111安保主管212消防員413安保員（門崗）1214安保員（巡邏崗）615中控員416工程部工程主管117工程領(lǐng)班218工程員1019運(yùn)行工320綜合管理部人事管理121行政管理1總數(shù)120三、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)基本要求1、采購人和投標(biāo)人雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、工程主管、工程領(lǐng)班、工程員需要具備國家政府部門要求的崗位相關(guān)證書。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)具有文體娛樂、服務(wù)設(shè)施，且能正常使用，并經(jīng)常開展健康有益的文體活動(dòng)。5、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。6、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。7、公示24小時(shí)服務(wù)電話。報(bào)修須30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修和回訪記錄。8、按照國家有關(guān)規(guī)定，實(shí)行服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制度。9、按有關(guān)規(guī)定每半年公示一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。10、按有關(guān)規(guī)定申請住房維修費(fèi)用。11、每年至少1次征詢常住業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80%以上，如果滿意率不達(dá)80%，投標(biāo)人應(yīng)限期整改。（二）房屋管理1、制定完善的房屋共用部位年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，由投標(biāo)人及時(shí)組織修復(fù)，費(fèi)用由投標(biāo)人支付；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向采購人提出報(bào)告與建議，根據(jù)采購人的決定，組織維修。3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周至少2次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告采購人和有關(guān)主管部門。5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告采購人和有關(guān)主管部門。6、各棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。（三）公共設(shè)施維護(hù)1、制定完善的共用設(shè)施設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。2、建立設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)賬），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。3、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，投標(biāo)人及時(shí)組織修復(fù)，費(fèi)用由投標(biāo)人支付；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修費(fèi)用使用計(jì)劃，向采購人提出報(bào)告與建議，根據(jù)采購人的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯按規(guī)定進(jìn)行定期維養(yǎng)及年檢，且24小時(shí)正常運(yùn)行。發(fā)生電梯困人或其他事故時(shí)，投標(biāo)人必須15分鐘內(nèi)到場，電梯維養(yǎng)企業(yè)及救援力量30分鐘到場并展開救援。6、應(yīng)急照明每日巡查1次，發(fā)生故障，及時(shí)修復(fù)。7、發(fā)電設(shè)備完好率不低于90%，停電20分鐘內(nèi)應(yīng)完成發(fā)電。8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。路燈損壞的，要第一時(shí)間采取保護(hù)措施，防止漏電，報(bào)修后12小時(shí)內(nèi)完成修復(fù)工作。9、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。10、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種