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31第一章采購需求（采購需求中均為實質(zhì)性要求，不允許偏離）一、項目概況濰坊市老年大學(xué)位于奎文區(qū)東風(fēng)東街與文化路交叉口東南角，占地25畝（164萬平方米），總建筑面積約343萬平方米，綠化率達(dá)35%，設(shè)地下停車場和地上非機(jī)動車停車棚，地上主樓9層、輔樓3層，通過連廊相互貫通，建有演播廳、報告廳、多功能廳、各類會議室和專業(yè)教室等功能房間109個。建筑外墻為玻璃幕墻，配備中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)、6部電梯、23套凈水設(shè)備、42個衛(wèi)生間。二、招標(biāo)范圍①項目綜合管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理、業(yè)務(wù)技能與禮儀培訓(xùn)、服務(wù)管理制度體系化建設(shè)以及突發(fā)事件應(yīng)急快速處置。②安防秩序維護(hù)：地下停車場、地上非機(jī)動車停車棚、校門口人車出入管控、校園安全防控以及日常會議、活動的保障和秩序維護(hù)等。③環(huán)境衛(wèi)生清潔：室外環(huán)境衛(wèi)生，室內(nèi)會議室、演播廳、多功能廳、教室、走廊、衛(wèi)生間、樓梯間、電梯間等公共場所和部位。④設(shè)施設(shè)備維保：中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、凈水設(shè)備、電梯等特種設(shè)備以及供電、給排水、消防、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的運(yùn)維管理；直錄播系統(tǒng)、智慧黑板、配套音響、LED屏幕等智能設(shè)備的維修維護(hù)。⑤景觀綠化養(yǎng)護(hù)更換：室外景觀綠植、32室內(nèi)重點部位的盆栽花卉以及陽臺栽培教室的綠植養(yǎng)護(hù)更換等。⑥招標(biāo)人臨時安排的其他工作。三、服務(wù)公司要求1、有獨特的企業(yè)文化和物業(yè)服務(wù)經(jīng)營理念。主動服務(wù)意識強(qiáng)，以人為本、盡職盡責(zé)、務(wù)實求細(xì)、誠信守諾；規(guī)范管理、摯誠服務(wù)、追求卓越。2、有完善的物業(yè)管理與安保服務(wù)制度體系。服務(wù)職責(zé)明確，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)，人員配備合理，管理規(guī)章制度完善，具有操作性較強(qiáng)的《物業(yè)管理服務(wù)實施辦法》。3、有專業(yè)的物業(yè)管理與安保服務(wù)團(tuán)隊。企業(yè)具有一定規(guī)模，物業(yè)經(jīng)理、項目主管、保安、電工、維修工、綠化工等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)人員持有專業(yè)證書，定期組織系統(tǒng)化專業(yè)技能培訓(xùn)。4、具有較好的信用等級評價。無信用不良記錄及違規(guī)違法行為，經(jīng)營狀況良好。5、有豐富的物業(yè)管理與安保服務(wù)經(jīng)驗。應(yīng)同時服務(wù)管理包括學(xué)校、機(jī)關(guān)部門（單位）、小區(qū)住宅等多個類別的業(yè)務(wù)項目。6、具有素質(zhì)較高的管理隊伍。本項目管理人員應(yīng)當(dāng)具備任職所需的專業(yè)知識和有關(guān)業(yè)務(wù)工作經(jīng)驗，無被刑事處罰、勞動教養(yǎng)、收容教育、強(qiáng)制隔離戒毒或者被開除公職、開除軍籍等不良記錄。7、具有較完善的服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度等。338、中標(biāo)人應(yīng)與派出的服務(wù)人員簽訂正式勞動合同，為其投保社會保險，全權(quán)負(fù)責(zé)服務(wù)人員的報酬、福利待遇、勞動保障、安全衛(wèi)生以及職務(wù)行為產(chǎn)生的一切責(zé)任。9、中標(biāo)人應(yīng)保持服務(wù)人員的相對穩(wěn)定，服務(wù)期間不得空崗，如遇人員調(diào)換，須提前將擬調(diào)換人員的基本信息情況報招標(biāo)人，經(jīng)招標(biāo)人同意后調(diào)換人員上崗。10、中標(biāo)人應(yīng)約束服務(wù)人員遵守職業(yè)道德，并簽訂保密協(xié)議。四、崗位配置要求崗位數(shù)量備注項目經(jīng)理1個文員1個衛(wèi)生保潔11個景觀綠化養(yǎng)護(hù)1個基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維保2個專業(yè)服務(wù)保障6個特種設(shè)備維保2個注：投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)實際情況及招標(biāo)人要求合理安排、配備相關(guān)崗位人員，具體服務(wù)人數(shù)根據(jù)招標(biāo)人要求及學(xué)校實際情況確定，投標(biāo)人報價時綜合考慮，實際服務(wù)人數(shù)增加時，服務(wù)費不變。34投標(biāo)人為本項目派出的人員必須保持穩(wěn)定性，正常開展安保及物業(yè)綜合管理工作時，項目人員必須全部到位，必須與投標(biāo)文件所附人員名單一致，在服務(wù)期限內(nèi)，原則上以上人員均不得更換。如由于中標(biāo)人原因必須更換上述人員的，必須在征得招標(biāo)人同意的前提下實施。五、崗位要求及主要職責(zé)（一）綜合管理設(shè)立物業(yè)值班室，編配物業(yè)經(jīng)理及物業(yè)文員崗位。物業(yè)經(jīng)理需持物業(yè)經(jīng)理證上崗，物業(yè)文員年齡不超過40歲，熟練掌握辦公軟件的使用，具備良好的服務(wù)意識，能高效對接內(nèi)外部單位。物業(yè)經(jīng)理主要職責(zé)：①制定物業(yè)服務(wù)管理方案、崗位工作制度、突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案、培訓(xùn)考核方案、年度服務(wù)管理工作計劃等。②綜合管理校園物業(yè)服務(wù)工作，統(tǒng)一調(diào)度物業(yè)服務(wù)人員，定期組織職業(yè)技能與服務(wù)禮儀培訓(xùn)。③建立物業(yè)值班制度，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)人員工作崗位、職責(zé)的合理安排，適時向校方提出合理化建議。④負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)安保人員，組織安全隱患排查整治，督導(dǎo)在崗履職和服務(wù)質(zhì)量，巡查地下停車場、室外公共區(qū)域、室內(nèi)重點部位，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，確保校園安全。⑤高峰時段加強(qiáng)對出入校門和地下停車場、地上非機(jī)動車停車棚的人車管理監(jiān)督與指導(dǎo)。物業(yè)文員主要職責(zé)：①物業(yè)維修賬目管理。②物業(yè)用品出