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-1-荊門市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（征求意見(jiàn)稿）第一章總則第一條（目的依據(jù)）為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省價(jià)格條例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例（2019年修正）》、《湖北省定價(jià)目錄（2021年版）》等法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。第二條（適用范圍）本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)及其監(jiān)督管理。第三條（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則及內(nèi)涵）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開(kāi)、誠(chéng)實(shí)信用以及質(zhì)價(jià)相符的原則。本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。第四條（物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理原則）住宅（含保障性住房，其范圍由住建部門核定）前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)按照公平、公正、公開(kāi)原則，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)人，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、-2-服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行約定。第五條（物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)模式）物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式由建設(shè)單位、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。鼓勵(lì)各地因地制宜，在包干制或酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式基礎(chǔ)上，創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)管理模式，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與、多元共治，滿足居民基本物業(yè)服務(wù)需求。實(shí)行包干制的，由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)人享有或承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)人的利潤(rùn)等。實(shí)行酬金制的，由業(yè)主委員會(huì)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)人，其余用于物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)人不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。第六條（計(jì)價(jià)方式）物業(yè)服務(wù)費(fèi)以建筑面積為計(jì)價(jià)單位，可按月、季度、半年或一年期計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但最長(zhǎng)不能超過(guò)一年。已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的建筑面積計(jì)收；已出售尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，按《商品房買賣合同》約定的建筑面積計(jì)收。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，或業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)單位和交費(fèi)期限。-3-第二章前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第七條（前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）荊門市住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由市住建部門制定，詳見(jiàn)附件1，按照服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)價(jià)相符的原則，服務(wù)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。荊門市市轄區(qū)前期住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)改部門會(huì)同同級(jí)住建部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序制定，具體標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件2（屈家?guī)X管理區(qū)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)改部門會(huì)同同級(jí)住建部門根據(jù)實(shí)際情況另行制定；沙洋、京山、鐘祥具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由屬地發(fā)改部門會(huì)同同級(jí)住建部門根據(jù)實(shí)際情況制定）。物業(yè)服務(wù)成本按照物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法審核確定。前期非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)人在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定。保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第八條（前期物業(yè)服務(wù)人選聘）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，并在政府制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)與之簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，在十五日內(nèi)向住建部門備案。建設(shè)單位還應(yīng)在售樓部顯著位置長(zhǎng)期公示選聘的物業(yè)服務(wù)人、前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，并在《新建商品房買賣合同》（或租賃合同）中予以明確。凡《新建商品房買賣合同》（或租賃合同）與《前期物業(yè)服務(wù)合同》中約定的相關(guān)物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致引起合同糾紛的，由建設(shè)單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。-4-第九條（前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取）前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》中明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》生效之日至房屋交付之日，或已納入物業(yè)服務(wù)范圍的已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付業(yè)主，或?qū)⑽催_(dá)到交付條件的房屋交付業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋達(dá)到《新建商品房買賣合同》約定交付條件，但因業(yè)主自身原因逾期未辦理房屋交付手續(xù)的，以及房屋交付業(yè)主后未使用、未入住的物業(yè)服務(wù)費(fèi)從約定應(yīng)交付之日起計(jì)算，由業(yè)主承擔(dān)。第十條（前期物業(yè)服務(wù)管理時(shí)限）物業(yè)小區(qū)符合召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效之日，或業(yè)主大會(huì)決定實(shí)行自治管理的，《前期物業(yè)服務(wù)合同》自動(dòng)終止，不再實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，其物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。第三章物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第十一條（物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）《前期物業(yè)服務(wù)合同》終止后的住宅以及非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由依法選聘的物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可參照前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定在物業(yè)服務(wù)合同中另行約定。