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第三章采購需求一、項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目名稱：洋浦保稅港區(qū)紅線內(nèi)物業(yè)服務(wù)采購項(xiàng)目2、項(xiàng)目所屬行業(yè)：物業(yè)管理3、項(xiàng)目基本情況：洋浦保稅港區(qū)內(nèi)租賃資產(chǎn)紅線內(nèi)公共區(qū)域（不含租賃建筑物內(nèi)部），具體為：中轉(zhuǎn)倉庫區(qū)域、外貿(mào)倉庫區(qū)域、原豐興精密1-4號標(biāo)準(zhǔn)廠房和國盛樓區(qū)域、原檢驗(yàn)檢疫樓、原海事局宿舍樓和辦公樓、公共設(shè)施設(shè)備（市政設(shè)施設(shè)備除外）、A區(qū)查驗(yàn)區(qū)（含老卡口、倉庫）、B區(qū)查驗(yàn)區(qū)（含倉庫）、洋浦保稅港區(qū)展廳、東側(cè)卡口、西側(cè)卡口。4、服務(wù)面積：7059629平方米。二、崗位人員需求一覽表序號崗位名稱人數(shù)1項(xiàng)目經(jīng)理12品控督導(dǎo)員13收費(fèi)員14展廳管理員25工程技術(shù)員36保潔員147綠化員68秩序維護(hù)員19合計(jì)47三、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）整體服務(wù)基本要求1、采購人和供應(yīng)商雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，供應(yīng)商須制定針對本項(xiàng)目的人員配備方案。2、承接項(xiàng)目時(shí)，對項(xiàng)目公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。3、供應(yīng)商有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。4、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。5、設(shè)立熱線服務(wù)電話，全天候24小時(shí)開通，專人負(fù)責(zé)接待園區(qū)單位的咨詢、投訴、提供各類物業(yè)服務(wù)，受理報(bào)修等；協(xié)調(diào)調(diào)度各部門工作，定期走訪園區(qū)單位，主動(dòng)征求和收集園區(qū)單位對管理與服務(wù)等方面的意見。6、全年365天，每天24小時(shí)在崗執(zhí)勤處理日常事務(wù)及應(yīng)對突發(fā)事件，具體班次根據(jù)不同時(shí)段實(shí)際情況動(dòng)態(tài)調(diào)整。7、每周出具物業(yè)服務(wù)工作周報(bào)。8、服務(wù)期間供應(yīng)商委任的人員須為專職人員，且確定后不得臨時(shí)調(diào)整人員。如有特殊情況必須調(diào)整，須提交書面申請并征得采購人同意后方可調(diào)整。（二）秩序維護(hù)服務(wù)要求1、卡口值守：卡口24小時(shí)值班，值守人員須嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間值守，并有詳細(xì)交接班記錄，按要求檢查過往的貨運(yùn)車輛。2、車輛疏導(dǎo)：對進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證卡口環(huán)境整潔、有序、通暢；對進(jìn)出行政通道貨車進(jìn)行管理。3、巡邏要求：巡邏人員按規(guī)范進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證管理服務(wù)范圍內(nèi)環(huán)境整潔、秩序有序、道路通暢，回答園區(qū)企業(yè)詢問。4、應(yīng)急處理：接到火警、警情后，第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場，并報(bào)告采購人與警方；在遇到異常情況或緊急求助時(shí)，第一時(shí)間趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施；建立水、火、警情等應(yīng)急預(yù)案，每半年應(yīng)組織不少于一次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。5、重大會議、重大活動(dòng)、敏感時(shí)期秩序維護(hù)要求：所轄區(qū)域召開重大會議、舉行重大活動(dòng)時(shí)或敏感時(shí)期，按要求增派安保力量加強(qiáng)秩序維護(hù)（人數(shù)視情況而定），秩序維護(hù)服務(wù)符合工作要求，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量高。（三）公用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)要求1、負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)日常的維護(hù)和管理，如：衛(wèi)生間潔具、上下行管道、雨水井（管）、污水井（管）、井蓋、明溝、暗渠、發(fā)電機(jī)等的維護(hù)、疏通及管理。2、負(fù)責(zé)供電設(shè)施日常的維修和管理，如：配電柜室內(nèi)外電纜橋架、室外電纜井、配電箱、柜等的維護(hù)及管理。高壓供電部分由供應(yīng)商協(xié)助供電部門做好維護(hù)及管理。3、負(fù)責(zé)房屋公共設(shè)施的日常維修和管理，如：隔欄、門、窗、房屋標(biāo)識、道路、路障、宣傳欄、天花板、風(fēng)口、廁位、井蓋等的維護(hù)及管理。4、配合與協(xié)助有關(guān)部門對消防設(shè)施的檢修工作及負(fù)責(zé)消防設(shè)施的管理工作。5、制定完善的公用設(shè)施設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。6、建立設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。7、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。8、對公用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，供應(yīng)商及時(shí)組織修復(fù)，費(fèi)用由供應(yīng)商支付；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和專項(xiàng)維修費(fèi)用使用計(jì)劃，向采購人提出報(bào)告與建議，根據(jù)采購人的決定，組織維修或者更新改造。（四）保潔服務(wù)要求1、制訂保潔綠化工作計(jì)劃，建立有專業(yè)管理、有專業(yè)隊(duì)伍、有明確獎(jiǎng)懲措施、有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)化制度和有效監(jiān)督機(jī)制的保潔體系，消滅衛(wèi)生死角，做好“四害”消殺工作。2、做好保潔員的崗位技能培訓(xùn)工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。3、保潔員負(fù)責(zé)工作區(qū)域內(nèi)道路、燈具、柵欄、扶手、樓內(nèi)走廊、展廳、卡口、辦公室、衛(wèi)生間、屋頂、樓梯地面、內(nèi)墻面、消防栓、滅火器等公共區(qū)域的清潔工作，負(fù)責(zé)工作區(qū)域垃圾的清理、實(shí)行“定人、定點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量”，垃圾及時(shí)清理，做到日產(chǎn)日清，對垃圾進(jìn)行分類收集，有權(quán)制止各種破壞、污染管理區(qū)域衛(wèi)生環(huán)境的行為。4、熟練掌握消防器材的使用方法和安全門鎖的開啟。5、發(fā)現(xiàn)各類隱患或突發(fā)事件等能及時(shí)采取應(yīng)急措施，并及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理及采購人匯報(bào)。（五）綠化服務(wù)要求1、植物養(yǎng)護(hù)：負(fù)責(zé)各類植物的日常養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、修剪、除草、病蟲害防治等。對植物的生長狀況進(jìn)行觀察和記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理問題。2、綠化設(shè)施維護(hù)：維護(hù)和管理綠化灌溉系統(tǒng)、工具和設(shè)備，確保其正常運(yùn)行。定期檢查和維護(hù)花壇、綠地等綠化設(shè)施，保持其完好和整潔。3、季節(jié)工作：根據(jù)不同季節(jié)和氣候條件，調(diào)整綠化養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃和重點(diǎn)。進(jìn)行季節(jié)性的植物種植和更換，營造美觀的景觀效果。4、衛(wèi)生與清潔：保持綠化區(qū)域的清潔衛(wèi)生，及時(shí)清理落葉、枯枝等雜物。5、協(xié)助與配合：協(xié)助其他部門進(jìn)行相關(guān)工作，如環(huán)境整治、活動(dòng)場地布置等。配合采購人完成各項(xiàng)綠化任務(wù)和目標(biāo)。四、崗位職責(zé)（一）項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、根據(jù)項(xiàng)目合同要求，對保稅港區(qū)紅線內(nèi)日常運(yùn)營負(fù)總責(zé)，確保紅線內(nèi)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)營、秩序安全，24小時(shí)掌握秩序維護(hù)情況。2、負(fù)責(zé)日常行政管理，具備組織領(lǐng)導(dǎo)能力，是安全工作第一責(zé)任人。3、負(fù)責(zé)日常工作的組織、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、溝通、監(jiān)督、考核、總結(jié)、分析、匯報(bào)等具體事宜。4、檢查工作落實(shí)情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就項(xiàng)目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。5、確保物業(yè)行政事務(wù)管理有序進(jìn)行，人員配備齊全，檔案資料齊備完整連續(xù)，后勤采購有保障。6、負(fù)責(zé)服務(wù)項(xiàng)目的安全管理工作，落實(shí)安全責(zé)任制，每天巡視管理區(qū)域，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患并匯報(bào)處理，依法制止違規(guī)裝修和違章搭建等具體違反安全管理服務(wù)工作。7、負(fù)責(zé)督導(dǎo)檢查管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化。8、負(fù)責(zé)服務(wù)項(xiàng)目的日常管理工作，對服務(wù)項(xiàng)目各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查、監(jiān)督，負(fù)責(zé)投訴人問題的調(diào)查、處理及回訪工作。9、負(fù)責(zé)建立、健全管理檔案（含維修檔案、消防檔案、工作日志檔案等）。10、負(fù)責(zé)對管理區(qū)域設(shè)施設(shè)備、裝修、日常工程維修、水電進(jìn)行綜合性監(jiān)督管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并匯報(bào)處理。11、發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，立即組織相關(guān)責(zé)任人員進(jìn)行處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。