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上新雅苑項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件-1-第二篇項(xiàng)目服務(wù)需求“※”標(biāo)注的服務(wù)要求為符合性審查中的實(shí)質(zhì)性要求，若不滿足按無(wú)效投標(biāo)處理?！?、招標(biāo)項(xiàng)目概況上新雅苑項(xiàng)目位于沙坪壩區(qū)新橋片區(qū)，整體包括10棟住宅、配套服務(wù)樓和幼兒園，總建筑面積10105921㎡（其中：住宅建筑面積6185583㎡，房屋732套，商業(yè)及辦公建筑面積382985㎡，幼兒園建筑面積271872㎡，社區(qū)綜合服務(wù)中心300114㎡，地下停車位703個(gè)）。項(xiàng)目采用“生活+藝術(shù)+景觀”的理念，打造現(xiàn)代化、高品質(zhì)的安置小區(qū)。本項(xiàng)目住宅部分人行主出入口2個(gè)，地下車行出入口3個(gè)；商業(yè)為開放式建筑，設(shè)置地下車行出入口1個(gè)?！?、物業(yè)服務(wù)范圍及服務(wù)內(nèi)容（一）服務(wù)范圍上新雅苑住宅部分及公共區(qū)域，面積6185583㎡（最終以測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)）。商業(yè)車庫(kù)48個(gè)車位，面積221045㎡；住宅車庫(kù),655個(gè)車位，面積2514048㎡。（最終面積以測(cè)繪報(bào)告為準(zhǔn)）（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求1物業(yè)服務(wù)內(nèi)容11本物業(yè)項(xiàng)目范圍內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)所（消防、機(jī)電設(shè)備、道路、路燈、化糞池、停車場(chǎng)、管道、電梯等）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；12公共場(chǎng)所、房屋共有部位的清潔衛(wèi)生、化糞池清理和垃圾清運(yùn)；13制定本物業(yè)區(qū)域內(nèi)服務(wù)應(yīng)急事件預(yù)案，定期組織應(yīng)急演練；公共區(qū)域的秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理、維保和服務(wù)（不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任）；14負(fù)責(zé)編制物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備、共有綠地的年度維修養(yǎng)護(hù)方案；公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)和管理，同時(shí)對(duì)非法破壞、占用配套綠地（公共綠地區(qū)域）的行為及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告有關(guān)部門；15區(qū)域內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理；16房屋裝修管理；17管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租賃戶檔案、竣工驗(yàn)收資料及物業(yè)檔案；18社區(qū)文化建設(shè)及便民有償服務(wù)(特色服務(wù))；19本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類投放和收集，項(xiàng)目業(yè)主、投標(biāo)單位應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市生活上新雅苑項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件-2-垃圾分類管理的規(guī)定，履行生活垃圾分類、減量義務(wù)，分類投放生活垃圾，不得隨意傾倒、拋撒和堆放，并有權(quán)對(duì)違反生活垃圾分類管理的行為進(jìn)行勸阻和舉報(bào)。投標(biāo)單位為本項(xiàng)目實(shí)行垃圾分類投放和收集管理責(zé)任人，履行以下職責(zé)：（1）制定生活垃圾分類日常管理措施，建立生活垃圾分類管理臺(tái)賬；（2）開展宣傳工作，指導(dǎo)、監(jiān)督單位和個(gè)人進(jìn)行生活垃圾分類投放，對(duì)不符合分類投放要求的行為予以勸告、制止；（3）按照國(guó)家及本市相關(guān)要求設(shè)置生活垃圾分類收集容器，并保持分類收集容器齊全、完好、整潔；（4）將分類投放后的生活垃圾集中收集到滿足運(yùn)輸條件、符合環(huán)境控制要求的地點(diǎn)貯存。110承接查驗(yàn)。111依法使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共有部位、共有設(shè)施的維修、更新和改造。112前臺(tái)咨詢服務(wù)，客戶管理服務(wù)以及采購(gòu)人交辦的其它日常物業(yè)服務(wù)等服務(wù)工作。提供特約服務(wù)，具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示。相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定由供水、供電、供暖、供氣、有線、寬帶等由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)的除外。113法律法規(guī)政策及合同規(guī)定的其他事項(xiàng)。2物業(yè)服務(wù)要求：參照國(guó)家及重慶市對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量指標(biāo)的有關(guān)規(guī)定、重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（〔2023〕104號(hào)）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，結(jié)合中標(biāo)人自身的管理服務(wù)水平，中標(biāo)人要具體承諾物業(yè)管理各項(xiàng)目達(dá)到的服務(wù)要求；社區(qū)文化建設(shè)及便民有償服務(wù)有特色、有新意。按《重慶市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的二級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)上新雅苑項(xiàng)目進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。一、基本要求二級(jí)1．日常服務(wù)應(yīng)符合國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2．管理人員、專業(yè)技術(shù)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，儀表整潔規(guī)范，文明服務(wù)。上新雅苑項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件-3-二級(jí)3．科學(xué)合理配備物業(yè)管理服務(wù)人員，人均管理面積3201―3500平方米。4．建立物業(yè)管理方案和質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、秩序維護(hù)等制度。5．按規(guī)劃要求使用物業(yè)管理用房，不擅自改變用途。6．小區(qū)有固定的辦公地點(diǎn)及辦公家具。周一至周五每天8小時(shí)在小區(qū)管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，其他節(jié)假日每天6小時(shí)在小區(qū)管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，受理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢和投訴，答復(fù)率100%，有效投訴處理率100%。7．實(shí)行24小時(shí)報(bào)修值班制度。公示24小時(shí)應(yīng)急服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，其他報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，回訪率75%以上。8．提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，應(yīng)公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。9．按規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金，公布專項(xiàng)維修資金使用情況。10．每年進(jìn)行1次業(yè)主滿意度測(cè)評(píng)，覆蓋率達(dá)到70%以上，履約滿意率達(dá)到70%以上，對(duì)管理服務(wù)中的薄弱環(huán)節(jié)適時(shí)整改。11．公示共用部位收益和使用情況。12．能提供并公示1種以上（含1種）便民（無(wú)償）服務(wù)；重大節(jié)假日進(jìn)行專題布置，每年組織1次以上（含1次）社區(qū)活動(dòng)。二、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)二級(jí)1．建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，有運(yùn)行、檢修和保養(yǎng)等記錄。2．定期檢查、巡查房屋共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的使用狀況，發(fā)現(xiàn)損壞，按規(guī)定維修。3．每周巡查1次小區(qū)房屋樓棟單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題主動(dòng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；每月巡查1次房屋外檐、門窗，保持樓內(nèi)共用部位玻璃、配件基本完好，開閉基本靈活；每月巡查1次圍墻、樓內(nèi)墻面、頂面，遇有損壞，及時(shí)修補(bǔ)；每半年檢查1次雨水井、污水井、化糞池，保持暢通；化糞池每年清淘2次；每季度巡查1次場(chǎng)地、道路平整通暢，發(fā)現(xiàn)損壞按規(guī)定修復(fù)。4．按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約（業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約）要求，建立住宅裝飾裝修管理制度。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)勸阻，勸阻無(wú)效應(yīng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。5．對(duì)侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀，對(duì)拒不改正的，書面報(bào)告有關(guān)部門處理。6．有安全標(biāo)識(shí)、管理標(biāo)識(shí)，主要路口設(shè)有路標(biāo)。危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施。對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。7．載人電梯24小時(shí)運(yùn)行（正常維保和檢修期間除外）。8．消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通；設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)。9．路燈、樓道燈完好率不低于90%，接到業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修后24小時(shí)修復(fù)。上新雅苑項(xiàng)目前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件-4-三、公共秩序維護(hù)二級(jí)1．人員要求：統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，語(yǔ)言文明規(guī)范；專職保安人員，50周歲以下的占總數(shù)的50%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。2．小區(qū)主出入口24小時(shí)值守，邊門定時(shí)開放并專人看管，門衛(wèi)有交接班記錄；對(duì)外來(lái)機(jī)動(dòng)車實(shí)行詢問(wèn)登記。3．按照規(guī)定路線和時(shí)間每4小時(shí)巡查一次，做好巡查記錄。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。4．小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，24小時(shí)開通，監(jiān)控視頻保存一月以上。5．對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路基本暢通。6．對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。7．建立火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，接到火警、警情和住戶緊急求助等異常情況時(shí)，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。四、保潔服務(wù)二級(jí)1．按樓層或棟設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每日清理1次，垃圾袋裝化，垃圾點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)明顯異味。2．室外果皮箱、垃圾桶合理設(shè)置。每日清理1次，每周擦拭1次，箱（桶）無(wú)滿溢，無(wú)明顯異味。3．小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃1次；電梯廳、一層共用大廳每日拖拭1次；樓道每日清掃1次，每?jī)扇胀鲜?次；消防通道每周拖拭1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；樓道燈、庭院路燈每季度清潔1次。4．樓梯扶手、宣傳欄、信報(bào)箱每周擦拭1次；電梯轎廂等部位每日擦拭1次，目視無(wú)灰塵、明亮清潔；室外標(biāo)識(shí)每月擦拭1次。5．消毒滅害，每季度對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水1次，每半年滅鼠1次。6．小區(qū)內(nèi)主干道、廣場(chǎng)、一層共用大廳等公共區(qū)域日常設(shè)專人循環(huán)保潔。五、綠化養(yǎng)護(hù)管理二級(jí)1．綠地保存率90%以上，綠地基本無(wú)裸露。2實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。草坪生長(zhǎng)良好，每年普修3遍以上，草面基本平整，無(wú)大面積雜草。3．定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。4．預(yù)防病蟲害，每年噴灑藥物不少于2次，控制大面積病蟲害發(fā)生。5．花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形。6．花卉布置一年不少于1次。