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采購需求說明一、管理原則根據(jù)住建部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《馬鞍山市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定。二、項目概況招標(biāo)內(nèi)容：本項目位于馬鞍山市雨山區(qū)，項目建設(shè)用地面積9289951㎡，總建筑面積為22302361㎡，其中住宅建筑面積約為16221138㎡，配套500773㎡（其中物業(yè)管理用房67709㎡、社區(qū)組織用房40425㎡、社區(qū)養(yǎng)老用房26917㎡、幼兒園315101㎡、環(huán)衛(wèi)工人休息室3060㎡、開閉所13284㎡、商業(yè)用房26858㎡、消防控制室7419㎡）、容積率180、綠化率31%、戶數(shù)1319戶、，機(jī)動車停車位共1611個（其中地上停車位161個、地下停車位1450個），非機(jī)動車停車位2711個。備注：以上數(shù)據(jù)來源于小區(qū)規(guī)劃圖，或與實際有出入。投標(biāo)人應(yīng)對項目和周圍環(huán)境進(jìn)行現(xiàn)場勘查，以獲得有關(guān)編制投標(biāo)文件和簽署合同所需的資料。未進(jìn)行現(xiàn)場勘查的投標(biāo)人自行承擔(dān)由此而產(chǎn)生的后果，勘察現(xiàn)場所發(fā)生的費用全部由投標(biāo)人自行承擔(dān)。三、項目控制價本項目控制價為人民幣42689萬元/年。備注：此項目住宅部分物業(yè)費（含公共能耗費）不高于179元/月/㎡；地上停車位停放服務(wù)費不高于40元/月/個；地下停車位停放服務(wù)費不高于40元/月/個。四、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容：（一）物業(yè)的承接查驗1、查驗準(zhǔn)備：人員、計劃、資料、工具設(shè)備。2、查驗內(nèi)容：物業(yè)資料、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、園林綠化工程、其他公共配套設(shè)施。3、查驗問題：收集、處理、跟蹤、驗證。（二）入住與裝修管理1、入住服務(wù)：登記、簽約、收費、發(fā)放資料、驗房、抄表、發(fā)鑰匙，資料建檔。2、裝修管理：裝修登記、審核方案、簽訂協(xié)議、準(zhǔn)許施工、巡查監(jiān)督、糾正違章、竣工驗收。（三）房屋及設(shè)備設(shè)施管理1、使用管理：對業(yè)主宣傳溝通，加強(qiáng)日常巡視檢查。2、維修保養(yǎng)：定期檢查、維護(hù)、清潔、潤滑；損耗及故障維修；專業(yè)測試。3、運行管理：制訂運行計劃、配備合格人員、提供良好環(huán)境、建立健全制度、實施狀態(tài)管理、努力節(jié)能降耗。4、資料管理：技術(shù)檔案、維修記錄、檢驗檢測報告。5、外包管理：項目外包分析、外包費用測算、承包方評估、外包合同簽訂、檢查監(jiān)控、效果驗證。6、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理。（四）物業(yè)環(huán)境管理1、清潔衛(wèi)生管理：建筑物內(nèi)、外公共區(qū)域清潔；垃圾收集與處理；管道疏通服務(wù)。2、白蟻及衛(wèi)生蟲害防治：白蟻防治、鼠害防治、滅蚊、滅蠅、滅蟑。3、綠化養(yǎng)護(hù)管理：日常養(yǎng)護(hù)、花木種植、環(huán)境布置。（五）公共秩序管理1、公共安全防范管理服務(wù)：出入管理、安防系統(tǒng)使用維護(hù)及管理、施工現(xiàn)場管理、社區(qū)安全協(xié)助管理。2、消防管理：義務(wù)消防隊建立；消防報警、滅火系統(tǒng)及消防設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)和管理；消防安全制度制定；動火安全管理。3、車輛管理：出入管理、停放管理、行駛管理、收費管理。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非機(jī)動車的行駛、停放及收費管理。（六）物業(yè)管理緊急事件處理1、制訂預(yù)案：火災(zāi)、電梯事故、治安事件、突發(fā)公共衛(wèi)生事件、供水供電中斷、燃?xì)庑孤?、排水設(shè)施阻塞漫溢、暴雨、地震等突發(fā)事件的應(yīng)急處置預(yù)案。2、定期演練預(yù)案并持續(xù)改進(jìn)。（七）物業(yè)管理檔案管理1、物業(yè)承接查驗檔案2、業(yè)主入住管理檔案3、日常物業(yè)服務(wù)檔案（八）客戶服務(wù)管理1、客戶溝通2、客戶投訴處理3、客戶滿意度調(diào)查（九）法律法規(guī)、政策及合同約定的其他事項。五、物業(yè)管理的相關(guān)要求1、本項目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的壹級標(biāo)準(zhǔn)。2、本項目實行物業(yè)服務(wù)費用包干制。3、本項目物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本（物業(yè)服務(wù)支出）、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤（物業(yè)服務(wù)企業(yè)酬金）。物業(yè)服務(wù)成本（物業(yè)服務(wù)支出）包括：人員費，物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護(hù)費用，綠化養(yǎng)護(hù)費用，清潔衛(wèi)生費，秩序維護(hù)費，辦公費，物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊，物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，法定稅費，管理傭金（合理利潤）等。4、按專業(yè)化和服務(wù)等級的要求合理配置各類物業(yè)服務(wù)人員。5、報價要求：本項目服務(wù)人員工資社保要滿足馬鞍山市最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社保及住房公積金要求。投標(biāo)投標(biāo)人應(yīng)考慮到馬鞍山市最低工資標(biāo)準(zhǔn)、社保及住房公積金等要求。6、特殊工種，如電工、電梯工、管道工等要經(jīng)過相關(guān)部門培訓(xùn)，持證上崗。馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)一級項目服務(wù)要求（一）綜合要求一、基本要求1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)電話。3、在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負(fù)責(zé)人照片，小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。4、配置辦公家具、電話、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品；辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。5、管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，其中具有中專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)不低于40%。6、服務(wù)人員建議配置標(biāo)準(zhǔn)：（1）綜合管理人員：人均管理建筑面積14000平方米以下；（2）工程維修人員：人均管理建筑面積18000平方米以下；（3）秩序維護(hù)人員：人均管理建筑面積7000平方米以下；（4）環(huán)境管理人員：人均管理建筑面積9000平方米以下。7、管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動熱情。8、客服中心每日不低于10小時提供客戶接待；其他時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。二、日常管理與服務(wù)1、制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實施。2、建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機(jī)制和應(yīng)急預(yù)案。3、建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)制，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。4、建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內(nèi)部管理檔案等）、檔案資料室；歸檔及時、完整，便于查詢。5、使用專業(yè)計算機(jī)系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護(hù)記錄、收費記錄。6、按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。7、在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時服務(wù)電話。對業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。8、設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護(hù)期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。9、涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務(wù)。10、按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專項維修資金。11、每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。12、每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。13、每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達(dá)到實際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。14、在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。15、按照規(guī)定要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。16、能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無償）服務(wù)；重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每年組織2次以上的文化活動。17、專項服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明；對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。18、對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻、制止并報告有關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主和業(yè)主委員會。（二）共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理一、基本要求1、建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄。2、按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行檢查。3、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。4、對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查和維修養(yǎng)護(hù)并做好記錄。5、特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢驗檢測并做好記錄。6、在發(fā)生雷暴、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。7、設(shè)備機(jī)房。每日巡視1次、每周清潔1次，機(jī)房內(nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志；交接班記錄齊全、完整。二、共用部位1、房屋結(jié)構(gòu)（1）根據(jù)房屋使用時間和設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。（2）對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。2、建筑部件（1）每季度檢查1次外墻貼面磚（石）或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐