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采購(gòu)內(nèi)容及項(xiàng)目要求一、項(xiàng)目概述本項(xiàng)目涉及山東農(nóng)業(yè)大學(xué)岱宗校區(qū)和泮河校區(qū)的45座公共建筑，包括教學(xué)樓、辦公樓、實(shí)驗(yàn)樓、圖書(shū)樓及綜合功能樓等。兩校區(qū)總占地面積534013畝，總建筑面積122萬(wàn)平方米，校園綠化面積達(dá)3297萬(wàn)平方米。綜合物業(yè)管理服務(wù)工作將分為A、B、C三個(gè)標(biāo)包，三個(gè)標(biāo)包兼投不兼中，每包確定一名中標(biāo)供應(yīng)商，將按包號(hào)的自然順序（即包A、B、C的順序）進(jìn)行評(píng)審，并按自然順序推薦各包中標(biāo)候選人。例：若同一供應(yīng)商在包A-B中最終得分均排序第一，則評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦其成為包A的第一中標(biāo)候選人，不再推薦其為包B的中標(biāo)候選人，包B由排名第二的中標(biāo)候選人依次遞補(bǔ)。A包服務(wù)范圍：為岱宗校區(qū)的室內(nèi)外管理服務(wù)。該校區(qū)總面積為462,815平方米，建筑面積達(dá)65萬(wàn)平方米，綠地面積為134,772平方米。服務(wù)內(nèi)容主要包括：教室及樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、秩序維護(hù)、相關(guān)設(shè)施的報(bào)修、維修與保養(yǎng)，以及室外環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)管理。B包服務(wù)范圍：為泮河校區(qū)西北片區(qū)的室內(nèi)外物業(yè)管理服務(wù)。該片區(qū)占地127畝，總建筑面積97,569平方米，綠地面積22,500平方米。服務(wù)內(nèi)容包括：教室及樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、秩序維護(hù)、相關(guān)設(shè)施的報(bào)修、維修與保養(yǎng)，以及室外環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)管理。C包服務(wù)范圍：為文化路44號(hào)院的室內(nèi)外管理服務(wù)。該院總占地面積約58畝，建筑面積約385萬(wàn)平方米（不含樓宇附屬平房），綠地面積約17萬(wàn)平方米。服務(wù)內(nèi)容包括：樓內(nèi)公共區(qū)域保潔、秩序維護(hù)、相關(guān)設(shè)施的報(bào)修、維修與保養(yǎng)，以及室外環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)管理。具體內(nèi)容包括：A包服務(wù)范圍：1、岱宗校區(qū)教學(xué)樓、教室內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備(多媒體教學(xué)設(shè)備除外)、家具的管理、報(bào)修、維修、維護(hù)。2、各辦公樓、實(shí)驗(yàn)樓、圖書(shū)館（樓宇秩序員24小時(shí)服務(wù)，三班倒）、綜合功能樓等樓內(nèi)公共空間、樓周邊及低層外墻玻璃衛(wèi)生保潔。3、樓內(nèi)防火、綜合秩序維護(hù)及其它相關(guān)工作。4、校園環(huán)境衛(wèi)生、綠化日常養(yǎng)護(hù)管理（包括校園園林設(shè)施維護(hù)管理）。5、對(duì)各類(lèi)施工隊(duì)伍及人員的日常行為活動(dòng)監(jiān)督管理工作。6、服務(wù)人員的日常行為監(jiān)督、管理工作。7、校園內(nèi)相關(guān)信息收集、匯總、上傳（上報(bào)）等工作。B包服務(wù)范圍:1、西北片區(qū)教學(xué)樓、教室內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備(多媒體教學(xué)設(shè)備除外)、家具的管理、報(bào)修、維修、維護(hù)。2、綜合辦公樓樓內(nèi)公共空間、樓周邊及低層外墻玻璃衛(wèi)生保潔。3、樓內(nèi)防火、綜合秩序維護(hù)及其它相關(guān)工作。4、校園環(huán)境衛(wèi)生、綠化日常養(yǎng)護(hù)管理（包括校園園林設(shè)施維護(hù)管理）。5、對(duì)各類(lèi)施工隊(duì)伍及人員的日常行為活動(dòng)監(jiān)督管理工作。6、服務(wù)人員的日常行為監(jiān)督、管理工作。7、校園內(nèi)相關(guān)信息收集、匯總、上傳（上報(bào)）等工作。C包服務(wù)范圍（視入住情況據(jù)實(shí)結(jié)算）:1、文化路44號(hào)院教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓內(nèi)所有設(shè)施、設(shè)備(多媒體教學(xué)設(shè)備除外)、家具的管理、報(bào)修、維護(hù)。2、各辦公樓、實(shí)驗(yàn)樓、綜合功能樓等樓內(nèi)公共空間、樓周邊及低層外墻玻璃衛(wèi)生保潔。3、樓內(nèi)防火、綜合秩序維護(hù)及其它相關(guān)工作。4、校園環(huán)境衛(wèi)生、綠化日常養(yǎng)護(hù)管理（包括校園園林設(shè)施維護(hù)管理）。5、對(duì)各類(lèi)施工隊(duì)伍及人員的日常行為活動(dòng)監(jiān)督管理工作。6、服務(wù)人員的日常行為監(jiān)督、管理工作。7、校園內(nèi)相關(guān)信息收集、匯總、上傳（上報(bào)）等工作。二、項(xiàng)目服務(wù)要求及內(nèi)容總體要求：以創(chuàng)建“安全、文明、健康、溫馨、有序、和諧”的工作與學(xué)習(xí)環(huán)境為目標(biāo)，各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作達(dá)到學(xué)校規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。具體要求如下：（一）人員要求1、投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)配備工作人員，各崗位人員身心健康，無(wú)傳染性疾病，無(wú)違法犯罪記錄。2、投標(biāo)人需要配備駐校項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)務(wù)主管各1名。3、駐校項(xiàng)目經(jīng)理及業(yè)務(wù)主管需具備大專(zhuān)及以上學(xué)歷，具有較高的政治思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)管理水平，接受過(guò)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，具有豐富的高校物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。校園環(huán)境監(jiān)管人員的工作任務(wù)及考核監(jiān)管服從采購(gòu)方安排，投標(biāo)人需配合做好相關(guān)工作。各專(zhuān)業(yè)技術(shù)工種人員必須持有職業(yè)資格證書(shū)，一般職工應(yīng)接受過(guò)集中專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并具備一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。4、中標(biāo)單位與采購(gòu)方簽訂項(xiàng)目承包合同，并按要求提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，中標(biāo)單位需依法規(guī)范用工管理，所有聘任員工進(jìn)場(chǎng)時(shí)需提交人員基本資料及佐證材料，確保信息真實(shí)有效，并辦理進(jìn)校服務(wù)的相關(guān)手續(xù)。中標(biāo)單位按照國(guó)家規(guī)定，自主發(fā)放聘任人員的工資、福利待遇，并依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)等費(fèi)用。其中，社會(huì)保險(xiǎn)的繳納必須符合國(guó)家和山東省的相關(guān)規(guī)定，且在投標(biāo)文件中明確說(shuō)明具體的社保繳納情況，包括繳納比例、基數(shù)等詳細(xì)信息。中標(biāo)單位應(yīng)確保聘用人員按時(shí)、足額發(fā)放工資，繳納社會(huì)保險(xiǎn)，不得拖欠。同時(shí)，中標(biāo)單位需獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目服務(wù)所聘人員的人身安全、財(cái)物安全、醫(yī)療事故責(zé)任、民事責(zé)任、勞動(dòng)爭(zhēng)議處理、各類(lèi)服務(wù)糾紛處理、用工風(fēng)險(xiǎn)及計(jì)劃生育等方面的全部責(zé)任。5、中標(biāo)人須為本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)雇主責(zé)任險(xiǎn)（保額不低于200萬(wàn)元），如物業(yè)人員在崗出現(xiàn)意外情況由中標(biāo)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，與招標(biāo)人無(wú)關(guān)。中標(biāo)人須為本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任險(xiǎn)（保額不低于1000萬(wàn)元）。6、投標(biāo)人應(yīng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的教育和管理，確保其自覺(jué)遵守山東農(nóng)業(yè)大學(xué)的相關(guān)規(guī)定。嚴(yán)禁從業(yè)人員出現(xiàn)監(jiān)守自盜的行為，杜絕任何外盜現(xiàn)象，并嚴(yán)格禁止與師生員工發(fā)生任何沖突。同時(shí)，不得聘用品行不端、有違法犯罪記錄或參與法輪功及其他邪教組織的人員。7、本項(xiàng)目所有從業(yè)人員必須熟知自身崗位職責(zé)，并全面熟悉招標(biāo)人相關(guān)的物業(yè)管理規(guī)定。中標(biāo)單位需定期對(duì)員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)，并建立完善的考核機(jī)制，持續(xù)完善人員工作規(guī)范、質(zhì)量管理目標(biāo)、考核評(píng)估制度和獎(jiǎng)懲辦法，以確保服務(wù)質(zhì)量的不斷提升和員工積極性的有效激勵(lì)。8、中標(biāo)單位工作人員需文明上崗，工作時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，不得串崗、脫崗、缺崗，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，工作期間需有完整的值班、交接班記錄。工作服裝由中標(biāo)單位自行統(tǒng)一提供，并自覺(jué)遵守采購(gòu)方相關(guān)規(guī)章制度。9、本項(xiàng)目物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍應(yīng)保持相對(duì)穩(wěn)定。中標(biāo)單位如需更換項(xiàng)目經(jīng)理、主管及關(guān)鍵崗位人員，必須提前征得招標(biāo)人同意；一年內(nèi)從業(yè)人員流動(dòng)幅度不得超過(guò)總?cè)藬?shù)的三分之一；對(duì)于普通崗位的人員變動(dòng)，中標(biāo)單位需第一時(shí)間向物業(yè)管理中心報(bào)備。招標(biāo)人有權(quán)對(duì)個(gè)別崗位服務(wù)人員的違規(guī)、違紀(jì)、違法行為進(jìn)行監(jiān)督，并提出整改要求，包括人員調(diào)整和考核等。（二）建筑物管理服務(wù)1、中標(biāo)單位負(fù)責(zé)定期做好各建筑物的檢查、報(bào)修、維修、報(bào)修、保養(yǎng)工作，做好基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備（主要包括上下水管道、落水管、雨污管網(wǎng)等），門(mén)窗、家具，特種設(shè)施設(shè)備等公共財(cái)產(chǎn)的巡查維護(hù)，保證運(yùn)行正常，并做好相關(guān)記錄和存檔工作。2、應(yīng)嚴(yán)格防止未經(jīng)許可的單位和個(gè)人進(jìn)行施工、安裝等活動(dòng)，以避免對(duì)建筑物造成侵蝕或損害。如發(fā)現(xiàn)此類(lèi)情況，應(yīng)立即予以制止，并及時(shí)向物業(yè)管理中心報(bào)告。3、防止并及時(shí)清理樓內(nèi)及樓體周?chē)唇?jīng)許可隨意張貼的廣告及懸掛物。定期巡查，發(fā)現(xiàn)后立即清理，并建立長(zhǎng)效機(jī)制，保持環(huán)境整潔。4、中標(biāo)單位有義務(wù)定期檢查消防、安防、電梯等特種設(shè)備，并將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)匯總上報(bào)招標(biāo)人，同時(shí)通報(bào)相關(guān)維保單位。確保信息共享、問(wèn)題跟蹤和及時(shí)解決，保障特種設(shè)備的運(yùn)行安全。（三）樓內(nèi)外設(shè)施、設(shè)備管理服務(wù)1、負(fù)責(zé)樓內(nèi)公共家具、門(mén)窗、門(mén)鎖、樓梯、電器開(kāi)關(guān)、線路、插座、風(fēng)扇、燈具、潔具等設(shè)施的日常維護(hù)、報(bào)修、維修；落水管、給排水設(shè)備設(shè)施、管道、管件、閥門(mén)等的日常疏通、維護(hù)、保養(yǎng)和報(bào)修、維修報(bào)修工作；特種設(shè)備、器材的檢查、報(bào)修等，并根據(jù)氣候變化對(duì)樓內(nèi)公共空間進(jìn)行必要的消毒。2、中標(biāo)單位需嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、行業(yè)和地方對(duì)特殊工種的安全操作規(guī)定，保證各項(xiàng)工作正常運(yùn)行。3、中標(biāo)單位需開(kāi)通24小時(shí)服務(wù)熱線，夜間、節(jié)假日專(zhuān)人值班，應(yīng)有報(bào)修、維修和回訪記錄，報(bào)修、維修及時(shí)率、完好率達(dá)100%。4、中標(biāo)單位報(bào)修、維修人員必須熟悉水、電、暖管網(wǎng)的走向及各種開(kāi)關(guān)的位置。定期檢查并保持樓頂落水管及污水管的暢通。在天氣寒冷時(shí)，應(yīng)對(duì)各類(lèi)管道采取有效的防凍措施，如因措施不當(dāng)導(dǎo)致設(shè)備設(shè)施損壞，中標(biāo)單位需承擔(dān)賠償