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第四章采購需求一、項(xiàng)目概況：1、采購單位：岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合管理局2、項(xiàng)目名稱：岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會辦公樓物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目3、項(xiàng)目管理范圍：岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)委會大樓門崗值守、秩序維護(hù)、監(jiān)控消防值守、辦公樓保潔、辦公樓前坪后坪保潔、停車場保潔、籃球場保潔、環(huán)保監(jiān)測大樓保潔、設(shè)備運(yùn)行管理、會議服務(wù)、電梯維保等。二、服務(wù)內(nèi)容（一）物業(yè)服務(wù)工作1、辦公樓房屋建筑共用部分的管理。包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、電梯間、走廊通道、門廳等。2、共用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行和管理。包括：共同的上下水管道、污水管道、落水管、發(fā)電機(jī)、共用照明(含電表箱內(nèi)的設(shè)施設(shè)備)設(shè)施、變壓器、配電房、高壓水泵房、電梯、中央空調(diào)、垃圾處理設(shè)備、消防設(shè)備設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等所有共用設(shè)施設(shè)備。3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物的管理，包括道路、化糞池、溝渠、池、井、停車場等。4、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集及清運(yùn)至垃圾處理設(shè)備處并操作機(jī)械處理。負(fù)責(zé)綠化場地內(nèi)專業(yè)養(yǎng)護(hù)外的保潔工作。5、室內(nèi)衛(wèi)生及會務(wù)包括：部分領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公樓會議室、接待室和會議接待。6、辦公樓裝飾裝修管理。7、負(fù)責(zé)公共區(qū)域的安全防范工作，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險保管責(zé)任);做好辦公樓的維穩(wěn)保安工作。8、消防安全及公共應(yīng)急事件服務(wù)管理。全面貫徹落實(shí)“以防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，完善各種消防標(biāo)識配置，定時對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修或更換。加大消防知識的宣傳力度，每年組織一次消防聯(lián)合演習(xí)，以提高物業(yè)服務(wù)人員在緊急情況下的消防應(yīng)變能力。9、厲行節(jié)約，降低辦公樓運(yùn)行成本，堅(jiān)定不移建設(shè)節(jié)約型機(jī)關(guān)。（二）安全保衛(wèi)工作1、負(fù)責(zé)辦公區(qū)的安全保衛(wèi)工作。2、負(fù)責(zé)辦公區(qū)的電子監(jiān)控、值班、巡視、門崗值勤。3、對辦公區(qū)進(jìn)行公共區(qū)域安全防范。（三）安全隱患排查工作對項(xiàng)目安全隱患點(diǎn)進(jìn)行排查，如發(fā)現(xiàn)治安隱患，進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，通過建議加設(shè)或調(diào)整攝像探頭數(shù)量和位置，來強(qiáng)化項(xiàng)目的安全防范工作。落實(shí)安全防范崗位責(zé)任制，實(shí)行24小時值班制度，對安全隱患點(diǎn)加強(qiáng)安全防范巡視。（四）專業(yè)的設(shè)施設(shè)備安全管理岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會辦公樓作為重要行政辦公場所，其設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定運(yùn)行至關(guān)重要。需建立三級維護(hù)體系：日常巡檢、預(yù)防性保養(yǎng)和應(yīng)急搶修，確保所有設(shè)備處于最佳運(yùn)行狀態(tài)。因管委會大樓建設(shè)年代已久容易出現(xiàn)設(shè)備老化、故障等情況，特別針對配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯和消防系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備，實(shí)行“專人專管”制度，每位技術(shù)人員持有相關(guān)職業(yè)資格證書，并接受定期專業(yè)培訓(xùn)。（五）重大活動的保障（車輛管理、安全管理、設(shè)備安全管理）在人員、車流密集交匯點(diǎn)將定時設(shè)置固定人員，以做好對人員和車流的疏導(dǎo)引流工作。并根據(jù)擁擠、踩踏等應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行提前演練，保障項(xiàng)目活動期間的安全。在活動來臨前安排人員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備的全面安全大檢查，對于存在的隱患在活動前務(wù)必進(jìn)行整改到位，確?；顒悠陂g設(shè)備零事故。（六）保密工作管理本辦公大樓日常有大量的各級會議在此處召開，物業(yè)在進(jìn)行辦公室服務(wù)和會務(wù)服務(wù)工作的時候，可能存在信息安全的管理問題。做好物業(yè)服務(wù)人員的保密管理和培訓(xùn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人員日常服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和操作，在服務(wù)過程中實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)尺度范圍內(nèi)的交流和溝通等，將是日后工作的重點(diǎn)。從各方面制定保密“八不”守則；簽署員工保密協(xié)議；持證上崗；加強(qiáng)崗間培訓(xùn)，強(qiáng)化員工保密意識。（七）專業(yè)的會務(wù)服務(wù)配合綜合管理局提供會議室預(yù)約管理，遵循“市領(lǐng)導(dǎo)的會議優(yōu)先，電視電話會議優(yōu)先，突發(fā)緊急事件會議優(yōu)先的原則”。提供后勤保障，服務(wù)接待保障、設(shè)誰設(shè)備保障、環(huán)境保障等會務(wù)分級保障細(xì)項(xiàng)，制定適合本辦公大樓的領(lǐng)導(dǎo)參觀接待流程。（八）高效能耗檢測工作倡導(dǎo)節(jié)能低碳，做好節(jié)能減排工作，最大限度降低電力供應(yīng)緊張對生產(chǎn)、生活的影響，宣傳倡議各單位及干部職工聯(lián)合行動、共同努力，攜手做好節(jié)約用水、用電，有序用電工作。將建立歷史數(shù)據(jù)庫，每定期對能耗進(jìn)行上周橫向?qū)Ρ群蜌v史同期的縱向?qū)Ρ?，依托公司能耗大?shù)據(jù)庫，與同類項(xiàng)目、設(shè)備的空間比對，推進(jìn)項(xiàng)目節(jié)能降耗。三、人員配置（一）辦公樓（28人）1、項(xiàng)目經(jīng)理1人、副經(jīng)理1人、設(shè)備員3人、會務(wù)員4人。2、秩序維護(hù)員15人，隊(duì)長1人，副隊(duì)長1人；門崗5人；巡邏3人；監(jiān)控室3人九、十樓崗2人。3、保潔員4人。（二）人員年齡要求1、會務(wù)員為18-45周歲以下。2、其他人員為男18-60周歲以下、女18-55周歲以下。四、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)99%;2、年房屋小修及時率達(dá)99%;3、周保潔率達(dá)99%:以時間為單位，辦公樓八小時內(nèi)不間斷清掃、擦抹，做到無痰跡、無煙頭、無紙屑，痰跡、煙頭、紙?jiān)诘夭怀^30分鐘;廁所、走廊時時整齊、清潔、無異味;辦公樓不銹鋼扶梯每3～7天擦抹一次不銹鋼防塵油(購防塵油費(fèi)用由甲方負(fù)擔(dān));各建筑物、電線電桿、燈具上無亂貼亂劃發(fā)生。4、維持大樓良好的公共安全防范秩序，治安案件發(fā)生率控制在1%以下。(1)查問、登記外來人員、車輛，一切閑雜人員、可疑人員(推銷產(chǎn)品的、化緣的、收廢品的、無理取鬧的等，有正當(dāng)理由上訪的除外，但必須及時通知相關(guān)單位和負(fù)責(zé)人)必須查問和登記，確保辦公大樓良好的工作秩序。(2)辦公樓各單位的貴重物品(可隨身攜帶的物品除外)無撬門被盜事件發(fā)生(工作人員因無人關(guān)門等粗心現(xiàn)象造成的事件除外)。(3)各執(zhí)勤崗位(含流動崗)確保24小時值勤，確保托管區(qū)內(nèi)安全、穩(wěn)定，無擺攤設(shè)點(diǎn)占道經(jīng)營、亂掛、亂立、亂豎廣告標(biāo)牌的現(xiàn)象發(fā)生。5、負(fù)責(zé)大樓消防監(jiān)控系統(tǒng)的值班管理，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理;建立義務(wù)消防員制，制定消防應(yīng)急預(yù)案，定期培訓(xùn)和演練。消防設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)100%，乙方發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向甲方報(bào)告并要求修復(fù)。6、制定重大節(jié)會、活動、迎檢、公共突發(fā)事件等保障服務(wù)預(yù)案，定期培訓(xùn)和演練，確保重大活動和突發(fā)事件處置期間各項(xiàng)服務(wù)工作正常有序開展。7、水、電等維修、搶修及時，工程質(zhì)量合格率達(dá)100%，回訪率達(dá)100%。8、使用人有效投訴率在2%以下，投訴處理率為100%。9、使用人對物業(yè)管理滿意率為95%以上。10、路面平整，車場設(shè)施完好，其完好率達(dá)98%以上。11、所有運(yùn)行設(shè)備完好率達(dá)100%，乙方發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時向甲方報(bào)告并要求修復(fù)。12、24小時接受使用人報(bào)修。13、房屋主體、樓梯、墻面、屋頂每年定期檢查一次，三年全面修補(bǔ)，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)，費(fèi)用由甲方列支。14、室內(nèi)污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補(bǔ)，道路每周檢查一遍，隨壞隨修;明暗溝每周檢查一遍，隨壞隨修;供水供電設(shè)施，每月細(xì)查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修;樓道燈，路燈每月檢查一遍，即壞即修;消防設(shè)施每周檢查一次;定期清理水池并進(jìn)行消毒;對化糞池、沙井池、辦公室拖把池定期清理，隨堵隨清。雨季、天氣異常時對房屋和共用設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即安排搶修。辦公樓頂層每天巡查一次。共用設(shè)施設(shè)備維修材料和因乙方無力量完成的必須外請師傅維修的人工費(fèi)(如清洗外墻、土建維修、高空作業(yè)等)由甲方供應(yīng)。15、對房屋及共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量較差，易出問題的部位，應(yīng)及時記錄備案，重點(diǎn)檢查。16、檢查和大、中、小修要有記錄，對完損程度作出評價，列出年度養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃。