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一、項目概況宜昌市市民之家，建筑面積296034㎡(含負2層地下停車場面積)辦公區(qū)域、室外場地區(qū)域的物業(yè)服務(包含14部電梯、中央空調系統(tǒng)、大樓消防系統(tǒng)維保、保安、保潔、客服、工程維修、垃圾清運、室內綠植租擺、室外綠化管養(yǎng)、管理區(qū)域內設施設備維修保養(yǎng)等。)二、采購需求(一)機構及人配置管理人員項目經(jīng)理1(名)客戶服務部客服人員3(名)秩序維護部秩序維護人員15(名)工程維修部工程維修人員4(名)環(huán)境衛(wèi)生部環(huán)境衛(wèi)生人員19(名)合計42(名)(二)安全監(jiān)管1安全維護采取技防與人防相結合、固定崗與流動崗相結合，設置多重靜動態(tài)相結合的安全防范體系，實行24小時監(jiān)控監(jiān)視、出入口人員進出管控、電子巡更每小時巡查一次的方式實施安全管控。2認真執(zhí)行消防法規(guī)，消防維護采取24小時值守、每天設施巡視、每月設施檢查的方式管理，消除火險隱患。3由秩序部負責人對接消防維保單位，督促并跟進每月消防設備的檢測、保養(yǎng)、維修，及時排除消防設備故障。4應熟記各處水、電、開關、門鎖及消防器材放置地點，以免臨急慌亂。5密切注意、熟練操作消防控制器，及時處理火警、故障信號，并做好記錄。6通過監(jiān)視器密切監(jiān)控相關情況，發(fā)現(xiàn)可疑問題及時通知有關人員注意和處理，并記錄。7當班人員不得無故私自離崗，針對天氣突發(fā)情況要及時采取相應措施。(三)客服管理管理項目管理要求日常巡查上班前到達所分配崗位檢查責任區(qū)域內設備是否正常開啟、物品擺放是否整齊、衛(wèi)生是否達標，對于出現(xiàn)的問題及時通知相關部門并填寫相關表格。負責區(qū)域內勸導、督查和咨詢工作，對一些不文明行為及時提醒和制止。不扎堆閑談、玩手機、大聲喧嘩，各自負責本區(qū)域內的工作，工作需要使用對講機溝通。不得隨意串崗走動。會務服務參照《會務服務流程》執(zhí)行前臺接待前臺人員衣著端莊、話語溫和、用詞標準、動作規(guī)范；保證前臺工作用品完好和及周邊環(huán)境的整潔有序；不得與其它員工扎堆閑談；坐著休息時頭不得低于咨詢臺臺面。填好來電記錄表、及時記錄重要事項并傳達給相關人員；做好預約登記信息。工作時間內不得擅自離崗，若有特殊情況，不應超過10分鐘，并做好交接工作。嚴格遵守作息時間，準時到崗做好準備工作，查閱交接班記錄，跟進相關事項。對外協(xié)調對工作中所發(fā)現(xiàn)的問題及時匯報，第一時間做好解釋和服務控制事態(tài)發(fā)展。對市民投訴情況及時反饋，并做好記錄。資料收集定期對各類照片、資料臺賬進行收集。業(yè)務培訓對客服人員進行日常培訓，培訓內容每星期不得少于兩項。(四)設備設施管理1工程系統(tǒng)運行標準系統(tǒng)名稱管理要求變配電系統(tǒng)1每日對項目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區(qū)域照明進行巡視檢查，保證供電系統(tǒng)正常。2每日對項目的總電量進行計量，每月統(tǒng)計項目的總電量、動力電量及照明電量。3對項目總電量進行匯總分析。給排水系統(tǒng)1每日對給水系統(tǒng)進行巡視檢查，無溢冒現(xiàn)象。2每月對設備房進行清潔整理，達到無漏水無銹蝕標準。電梯系統(tǒng)每月對項目電梯進行全面的檢查保養(yǎng)，保證電梯正常運行。維保單位完成具體工作，物業(yè)監(jiān)督。安防監(jiān)控系統(tǒng)1每月對監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進行巡視檢查。2每周對視頻監(jiān)控鏡頭進行檢查清掃，使圖象清晰，信號正常。3秩序維護人員對監(jiān)控區(qū)域進行檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況派專人跟蹤觀察。消防控制系統(tǒng)1消防監(jiān)控設施(包括手報、煙感、溫度探頭)、滅火設施(噴淋、消火栓、特殊滅火設施、送風、排煙、防火門、防火卷閘門)和消防主機。對消防系統(tǒng)逐點測試是否運行正常。2每月對消防主機及相關模塊、設施進行檢查。3每月對滅火設施進行檢查，保證消防系統(tǒng)時刻處于完好狀態(tài)。網(wǎng)絡系統(tǒng)一、網(wǎng)絡檢修1每日檢查一次各通信設備運行是否正常。2每日檢查一次網(wǎng)絡通信信號是否暢通。3每周定期做一次各設備的除塵和保養(yǎng)。4每月組織一次線路檢查，對各架空纜線、管道纜線、埋式纜線、通道纜線的位置進行定位并給制于圖紙，檢查纜線有無斷裂等情況。對弱電井內交換路由設備進行保養(yǎng)和除塵維護。二、網(wǎng)絡寬帶檢修標準1網(wǎng)絡通信信號，符合設備規(guī)定數(shù)值；2電源容量適中，無過載，熔絲匹配正確；3備用電源正常，蓄電池容量充足，能維持規(guī)定時間，切換迅速可靠；4接地保護符合規(guī)定；5各接點，可靠、無氧化現(xiàn)象；6外表無塵;7辦公樓內各交換路由設備工作正常;8線路無私自改裝，無斷裂各網(wǎng)絡模塊，水晶頭安裝標準;9弱電機房內各服務器，各交換機組，矩陣組工作正常符合規(guī)定。2設備管理要求項目方式管理要求標準及實施效果周期內容變壓器日常維護每天監(jiān)控溫度和電磁噪音達到絕緣要求、設備運行正常定期維護半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓絕緣數(shù)據(jù)(停電)高壓開關柜日常維護每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護1年維護斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護每日檢查母排接線和空氣開關溫度及動作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護半年更換配件，清潔柜體無功補償柜日常維護每周調整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達到098以上定期維護半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管網(wǎng)日常維護每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護一年檢修閥門和管道、刷漆給水加壓泵日常維護每天檢查水封是否漏水，電機同軸度和運行狀態(tài)水泵機組使用正常定期維護半年更換水封和電機軸承并加潤滑油安全無故障閉路電視控制日常維護每周檢查鏡頭和電路圖象清楚、工作正常定期維護半年更換配件及檢測消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護每天每天檢查煙感溫感主機工作狀態(tài)消防系統(tǒng)煙感溫度達到溫度設定要求定期維護1年測試系統(tǒng)聯(lián)動功能更換配件消防加壓泵日常維護每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流啟動正常、無故障定期維護半年更換水封及軸承消防噴淋統(tǒng)日常維護每周測濕式報警器和檢查閥門報警運作正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常定期維護半年消防管道和末端放水測試滅火系統(tǒng)日常維護每日檢查氣壓、聯(lián)動電路系統(tǒng)工作正常不誤報3公共設施定期維護要求項目計劃管理要求標準及預期效果室外照明燈桿每年刷漆一次每月清潔燈具一次每季檢測線路一次按相關作業(yè)規(guī)程維護。對于破損燈具及老化線路進行更換線路無老化；照明設施清潔完好；符合電氣線路施工技術標準；保持良好的燈具外觀；照明系統(tǒng)正常有效啟動管理用房每年檢修一次設施、設備；每半年檢查一次電氣線路；每年對其他建筑部分維修一次。由工程按相關維護保養(yǎng)規(guī)程實施房屋本體維修保養(yǎng)規(guī)程；相應電氣設備維修保養(yǎng)規(guī)程；整潔、安全、正常使用；設施、設備完好。消防設施、空調、電梯消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；空調按月進行檢查維護；電梯每月檢查兩次；含室外消防結合開啟靈活；不泄漏；正常有效使用；外觀完好。