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包頭市自然資源局評(píng)審咨詢(xún)服務(wù)直接選定采購(gòu)合同甲方：包頭市自然資源局乙方：內(nèi)蒙古昌信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司合同編號(hào)：NMGKCHT-150201-202512012016合同金額(元)：800000人民幣大寫(xiě)：捌仟元整甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》、《政府采購(gòu)框架協(xié)議采購(gòu)方式管理暫行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)平等自愿協(xié)商一致，就如下合同條款達(dá)成一致意見(jiàn)。一、合同標(biāo)的(1)服務(wù)名稱(chēng)：土地價(jià)格評(píng)估服務(wù)基礎(chǔ)單價(jià)：800000元報(bào)價(jià)單價(jià)：800000元數(shù)量：1服務(wù)價(jià)格：800000元服務(wù)內(nèi)容：為市四區(qū)范圍內(nèi)土地供應(yīng)、收儲(chǔ)等法定評(píng)估事項(xiàng)提供相關(guān)服務(wù),主要包括國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股、劃撥、收購(gòu)（收回）價(jià)格評(píng)估，以及改變土地使用條件等需補(bǔ)繳土地價(jià)款的評(píng)估；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估；國(guó)有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估；集中治理項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估；房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估（可在入圍的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)中選取具有房產(chǎn)估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)承擔(dān)）。供應(yīng)商響應(yīng)內(nèi)容：（一）評(píng)估服務(wù)方案1土地估價(jià)的意義土地評(píng)估是指對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估和估價(jià)的過(guò)程。它是土地管理、土地利用和土地交易等領(lǐng)域中非常重要的一項(xiàng)工作。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓制度是我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)制度的核心，依法科學(xué)確定出讓底價(jià)是國(guó)有建設(shè)用地出讓中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)于規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地出讓的操作行為，合理顯化國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，具有重要意義。土地價(jià)值評(píng)估是推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提，是我國(guó)在走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地使用制度改革的核心，地價(jià)為土地的有償使用提供了重要的基礎(chǔ)。土地評(píng)估的意義主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）決策支持：土地評(píng)估為決策提供了重要的依據(jù)。政府、企業(yè)和個(gè)人在進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、購(gòu)買(mǎi)或出售土地時(shí)，需要了解土地的價(jià)值，以便做出正確的決策。土地評(píng)估可以提-第1頁(yè)-供可靠的數(shù)據(jù)和信息，幫助決策者做出明智的選擇。（2）資產(chǎn)管理：土地是一種重要的資產(chǎn)，對(duì)于政府和企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。土地評(píng)估可以幫助他們了解自己擁有的土地價(jià)值，合理規(guī)劃土地利用，優(yōu)化土地資源配置，提高資產(chǎn)的效益。通過(guò)定期進(jìn)行土地評(píng)估，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)土地價(jià)值變化的趨勢(shì)，及時(shí)調(diào)整土地管理策略。（3）稅收征收：土地評(píng)估對(duì)于稅收征收也具有重要意義。土地的價(jià)值是確定土地稅、房產(chǎn)稅等稅收的基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，可以準(zhǔn)確確定土地的價(jià)值，從而確定合理的稅收標(biāo)準(zhǔn)，確保稅收的公平和合理性。（4）土地交易：土地評(píng)估在土地交易中起著關(guān)鍵的作用。買(mǎi)賣(mài)雙方需要了解土地的價(jià)值，以確定合理的交易價(jià)格。土地評(píng)估可以提供客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果，幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行談判和交易。同時(shí)，土地評(píng)估也可以防止土地交易中的欺詐行為，保護(hù)交易雙方的權(quán)益。綜上所述，土地評(píng)估在土地管理、土地利用和土地交易等方面具有重要的意義。土地價(jià)值評(píng)估可以敏銳地反映市場(chǎng)供需狀況、土地利用情況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，同時(shí)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)；土地價(jià)值評(píng)估能調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿，根據(jù)地價(jià)信號(hào)反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng)狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進(jìn)土地資源和合理有效利用，對(duì)土地市場(chǎng)中的地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，確保土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行，進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估是非常必要和重要的。2服務(wù)總體目標(biāo)（1）通過(guò)地價(jià)評(píng)估，科學(xué)、合理地反映包頭市國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)水平，在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股、劃撥、收購(gòu)（收回）進(jìn)行價(jià)格評(píng)估以及改變土地使用條件等需補(bǔ)繳土地價(jià)款的評(píng)估、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估、國(guó)有農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估、集中治理項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估，更好地服務(wù)于城市建設(shè)；（2）為政府進(jìn)一步規(guī)范和完善地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地資源的合理利用和優(yōu)化配置，提高土地利用效率，有效保護(hù)土地資源，最大限度發(fā)揮土地經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益提供有利支撐；（3）為土地開(kāi)發(fā)投資者及土地市場(chǎng)交易行為提供價(jià)格指導(dǎo)和決策參考；（4）為解決土地領(lǐng)域歷史遺留問(wèn)題及已建成房地產(chǎn)用地方面疑難問(wèn)題提供方案。針對(duì)本次包頭市自然資源局采購(gòu)“包頭市自然資源局土地價(jià)格評(píng)估服務(wù)機(jī)構(gòu)封閉式框架協(xié)議征集項(xiàng)目”我公司專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了估價(jià)師研討會(huì)深入分析了該項(xiàng)目的特點(diǎn)，我們認(rèn)為我們公司可以出色的完成工作。我自公司成立以來(lái)一直從事涉及包頭市土地轉(zhuǎn)讓、抵押、企業(yè)改制等地價(jià)評(píng)估工作，目前已經(jīng)充分掌握了包頭市大部分地區(qū)的土地、房地產(chǎn)交易資料，對(duì)包頭市土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展規(guī)律有較為全面的了解。據(jù)我們了解包頭市因歷史原因，導(dǎo)致土地領(lǐng)域的歷史遺留問(wèn)題較多，本公司具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目評(píng)估工作的負(fù)責(zé)人和土地估價(jià)師均是長(zhǎng)期從事包頭市地價(jià)評(píng)估的專(zhuān)職資深注冊(cè)土地估價(jià)師，從事過(guò)大量土地出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥、企業(yè)改制項(xiàng)目的評(píng)估工作，不但理論功底扎實(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，而且對(duì)包頭市土地出讓、轉(zhuǎn)讓、土地劃撥的有關(guān)政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。3項(xiàng)目服務(wù)優(yōu)勢(shì)我公司已在包頭市范圍內(nèi)從事土地評(píng)估工作達(dá)十年之久，擁有注冊(cè)土-第2頁(yè)-地估價(jià)師8人，我公司對(duì)土地評(píng)估具有長(zhǎng)期的評(píng)估服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。土地評(píng)估工作涉及內(nèi)容較為復(fù)雜，與委托方的及時(shí)溝通是至關(guān)重要的、決定性的，配合程度直接決定工作的進(jìn)度甚至影響評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量。根據(jù)評(píng)估土地的規(guī)模及性質(zhì)等特點(diǎn)，我們分析認(rèn)為，執(zhí)行本項(xiàng)目我公司具有很大優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在：①工作效率優(yōu)勢(shì)：我們公司在包頭市青山區(qū)中環(huán)大廈A座2014室設(shè)有辦公場(chǎng)所，并有土地估價(jià)師辦公，可快速與委托方進(jìn)行工作對(duì)接及溝通，并在第一時(shí)間制定工作方案，進(jìn)行人力安排，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查工作。②團(tuán)隊(duì)及溝通優(yōu)勢(shì)：基于多年的工作經(jīng)驗(yàn)，我們擁有專(zhuān)業(yè)的工作團(tuán)隊(duì)，我們能夠分清主次，抓住重點(diǎn)，與負(fù)責(zé)人以及具體經(jīng)辦人進(jìn)行溝通，使工作更有針對(duì)性，溝通更加順暢，結(jié)果更具說(shuō)服力。③技術(shù)優(yōu)勢(shì)：我公司是經(jīng)內(nèi)蒙古自然資源廳備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)師均在包頭市從業(yè)多年，公司不定期的組織估價(jià)師參加土地估價(jià)師協(xié)會(huì)的學(xué)習(xí)，派估價(jià)師到全國(guó)優(yōu)秀的評(píng)估公司學(xué)習(xí)先進(jìn)理念，再組織公司估價(jià)人員學(xué)習(xí)，不斷的提高估價(jià)水平。在內(nèi)蒙古不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查登記與估價(jià)協(xié)會(huì)2023年度土地評(píng)估報(bào)告抽查評(píng)審公示中本公司抽查報(bào)告為一等報(bào)告。④信息優(yōu)勢(shì)：我公司部分土地估價(jià)師多年長(zhǎng)駐包頭市從事土地、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，并一直參與包頭市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，對(duì)包頭市歷史情況、房地產(chǎn)及土地交易信息非常熟悉，對(duì)包頭市土地市場(chǎng)更為敏感，能準(zhǔn)確的把握地價(jià)。所以與委托方的溝通會(huì)更加有效率，節(jié)省時(shí)間成本。4工作方法及組織管理①總負(fù)責(zé)人該項(xiàng)目由我公司法定代表人張華先生負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)與處理。②技術(shù)部門(mén)鑒于本項(xiàng)目的特殊性，技術(shù)支持工作尤為重要，本項(xiàng)目技術(shù)部門(mén)由我公司法定代表人張華等人組成，在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中提供技術(shù)指導(dǎo)與支持。③保證措施本公司具有多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，具有豐富的評(píng)估執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，擁有強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。針對(duì)被評(píng)估對(duì)象的具體情況，本公司將根據(jù)委托方的評(píng)估要求，在全公司范圍內(nèi)安排經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員，組成強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，按時(shí)保質(zhì)完成委托方交與的評(píng)估任務(wù)。1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人由具有豐富評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估師擔(dān)任；2）鑒于本項(xiàng)目的特殊性，技術(shù)支持工作尤為重要，本項(xiàng)目擬由本公司法定代表人張華先生在整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中提供技術(shù)指導(dǎo)與支持。3）對(duì)于一些疑難的評(píng)估項(xiàng)目我們會(huì)請(qǐng)內(nèi)蒙古自治區(qū)土地評(píng)估專(zhuān)家及中估協(xié)土地評(píng)估專(zhuān)家提供技術(shù)指導(dǎo)，我們會(huì)高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的完成每個(gè)評(píng)估項(xiàng)目。5工作步驟及實(shí)施要點(diǎn)為更好的開(kāi)展該項(xiàng)目土地評(píng)估工作，提高工作效率，保證工作進(jìn)度，結(jié)合以往實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)，我公司將按以下工作流程進(jìn)行：為針對(duì)此次項(xiàng)目的評(píng)估，我公司制定以下實(shí)施計(jì)劃，以保證評(píng)估過(guò)程順利進(jìn)行。①評(píng)估前期工作內(nèi)容1）明確評(píng)估目的所謂估價(jià)目的即委托方對(duì)估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。2）明確評(píng)估對(duì)象即土地估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體地產(chǎn)。3）明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)是評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，它是根據(jù)評(píng)估目的所確定的。土地價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過(guò)程都與評(píng)估時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。評(píng)估結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，同時(shí)又具有很-第3頁(yè)-強(qiáng)的時(shí)效性。此外，評(píng)估對(duì)象在不同的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。評(píng)估時(shí)點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。②擬定評(píng)估作業(yè)方案1）確定評(píng)估技術(shù)路線土地評(píng)估的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式。確定評(píng)估技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，以保證評(píng)估最接近實(shí)際。2）確定評(píng)估方法土地評(píng)估技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的形成方式的認(rèn)識(shí)，而土地評(píng)估方法本身反映了人們對(duì)土地價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)。同樣一個(gè)評(píng)估對(duì)象，采用不同的評(píng)估方法，就可能得出不同的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定評(píng)估方法。評(píng)估人員應(yīng)正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對(duì)同一評(píng)估對(duì)象通常應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。3）明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道評(píng)估所需的資料包括：a、對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料；b、對(duì)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；c、相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；d、反映評(píng)估對(duì)象狀況的資料。作為專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，評(píng)估機(jī)構(gòu)與評(píng)估人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對(duì)于某一特定的評(píng)估對(duì)象應(yīng)在平時(shí)收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道。4）預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)根據(jù)所需評(píng)估的對(duì)象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價(jià)任務(wù)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證評(píng)估按時(shí)、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。5）擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)所承擔(dān)的土地評(píng)估任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價(jià)的人員胸中有數(shù)。③收集評(píng)估所需的資料在平時(shí)收集評(píng)估資料的基礎(chǔ)上，評(píng)估人員應(yīng)著重收集反映可能估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋、土地的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體評(píng)估對(duì)象相關(guān)的其他背景資料。④實(shí)地查勘評(píng)估對(duì)象評(píng)估人員必須到評(píng)估對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受評(píng)估對(duì)象的位置，周?chē)h(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)評(píng)估對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)、利用現(xiàn)狀等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)收集補(bǔ)充評(píng)估所需的其他資料，以及對(duì)評(píng)估對(duì)象及其周?chē)h(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。以上四個(gè)步驟，是接受評(píng)估委托后、開(kāi)始評(píng)估之前應(yīng)做的工作。在這一階段，估價(jià)師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽(tīng)則明，尤其是不要閉門(mén)造車(chē)。⑤估價(jià)中的工作內(nèi)容完成了評(píng)估的各項(xiàng)準(zhǔn)備，就可以開(kāi)展實(shí)際評(píng)估活動(dòng)，這一階段包括4個(gè)步驟，其工作內(nèi)容是：1）選定評(píng)估方法計(jì)算對(duì)于評(píng)估對(duì)象可選用合適的評(píng)估方法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算的成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯(cuò)。2）確定評(píng)估結(jié)果對(duì)不同評(píng)估方法計(jì)算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對(duì)不同評(píng)估方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：a、評(píng)估過(guò)程是否有誤；b、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；c、參數(shù)選擇是否合理；d、評(píng)估項(xiàng)目是否遺漏或重復(fù)；e、是否符合評(píng)估原則；f、公式選用是否恰當(dāng)；g、選用的評(píng)估方法是否適宜評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的。在確認(rèn)估算結(jié)果無(wú)誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果。在計(jì)-第4頁(yè)-