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—31—第一章采購需求（采購需求中均為實質性要求，不允許偏離）一、項目概況濰坊市老年大學位于奎文區(qū)東風東街與文化路交叉口東南角，占地25畝（164萬平方米），總建筑面積約343萬平方米，綠化率達35%，設地下停車場和地上非機動車停車棚，地上主樓9層、輔樓3層，通過連廊相互貫通，建有演播廳、報告廳、多功能廳、各類會議室和專業(yè)教室等功能房間109個。建筑外墻為玻璃幕墻，配備中央空調和新風系統(tǒng)、6部電梯、23套凈水設備、42個衛(wèi)生間。二、招標范圍1、綜合管理：物業(yè)服務企業(yè)自身管理、業(yè)務技能與禮儀培訓、服務管理制度體系化建設以及突發(fā)事件應急快速處置。2、環(huán)境衛(wèi)生清潔：室外環(huán)境衛(wèi)生，室內會議室、演播廳、多功能廳、教室、走廊、衛(wèi)生間、樓梯間、電梯間等公共場所和部位。3、設施設備維保：中央空調、新風系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、凈水等特種設備以及供電、給排水、消防、視頻監(jiān)控系統(tǒng)的運維管理；直錄播系統(tǒng)、智慧黑板、配套音響、LED屏幕等智能設備的維修維護。4、景觀綠化養(yǎng)護：室外景觀綠植、室內重點部位的盆栽花卉以及陽臺栽培教室的綠植養(yǎng)護更換等?！?2—5、專業(yè)服務保障：各類會議、活動的保障和秩序維護，上下課高峰時段引導等；智能化設備的使用及維護等。6、招標人臨時安排的其他工作。三、服務公司要求1、有獨特的企業(yè)文化和物業(yè)服務經營理念。主動服務意識強，以人為本、盡職盡責、務實求細、誠信守諾；規(guī)范管理、摯誠服務、追求卓越。2、有完善的物業(yè)管理服務制度體系。服務職責明確，服務標準專業(yè)，人員配備合理，管理規(guī)章制度完善，具有操作性較強的《物業(yè)管理服務實施辦法》。3、有專業(yè)的物業(yè)管理服務團隊。企業(yè)具有一定規(guī)模，物業(yè)經理、項目主管、電工、維修工、綠化工等相關物業(yè)管理服務人員持有專業(yè)證書，定期組織系統(tǒng)化專業(yè)技能培訓。4、具有較好的信用等級評價。無信用不良記錄及違規(guī)違法行為，經營狀況良好。5、有豐富的物業(yè)管理服務經驗。應同時服務管理包括學校、機關部門（單位）、小區(qū)住宅等多個類別的業(yè)務項目。6、具有素質較高的管理隊伍。本項目管理人員應當具備任職所需的專業(yè)知識和有關業(yè)務工作經驗，無被刑事處罰、勞動教養(yǎng)、收容教育、強制隔離戒毒或者被開除公職、開除軍籍等不良記錄。7、具有完善的服務管理制度、崗位責任制度等。—33—8、中標人應與派出的服務人員簽訂正式勞動合同，為其投保社會保險，全權負責服務人員的報酬、福利待遇、勞動保障、安全衛(wèi)生以及職務行為產生的一切責任。9、中標人應保持服務人員的相對穩(wěn)定，服務期間不得空崗，如遇人員調換，須提前將擬調換人員的基本信息情況報招標人，經同意后方可調換人員上崗。10、中標人應約束服務人員遵守職業(yè)道德，并簽訂保密協(xié)議。四、崗位配置要求崗位數量備注項目經理1個文員1個衛(wèi)生保潔11個景觀綠化養(yǎng)護1個基礎設施設備維保2個專業(yè)服務保障6個特種設備維保2個注：投標人應根據實際情況及招標人要求合理安排、配備相關崗位人員，具體服務人數根據招標人要求及實際情況確定，投標人報價時綜合考慮，實際服務人數增加時，服務費不變。投標人為本項目派出的人員必須保持穩(wěn)定性，正常開展物業(yè)綜合管理工作時，項目人員必須全部到位，必須與投標文件—34—所附人員名單一致，在服務期限內，原則上以上人員均不得更換。如由于中標人原因必須更換上述人員的，必須在征得招標人同意的前提下實施。五、崗位要求及主要職責（一）綜合管理設立物業(yè)值班室，編配物業(yè)經理及物業(yè)文員崗位。物業(yè)經理需持物業(yè)經理證上崗，物業(yè)文員年齡不超過40歲，熟練掌握辦公軟件的使用，具備良好的服務意識，能高效對接內外部單位。物業(yè)經理主要職責：①制定物業(yè)服務管理方案、崗位工作制度、突發(fā)事件應急處理預案、培訓考核方案、年度服務管理工作計劃等。②綜合管理校園物業(yè)服務工作，統(tǒng)一調度物業(yè)服務人員，定期組織職業(yè)技能與服務禮儀培訓。③建立物業(yè)值班制度，負責物業(yè)服務人員工作崗位、職責的合理安排，適時提出合理化建議。④負責牽頭協(xié)調安保人員，組織安全隱患排查整治，巡查地下停車場、室外公共區(qū)域、室內重點部位，及時發(fā)現并解決問題，確保校園安全。物業(yè)文員主要職責：①物業(yè)維修賬目管理。②物業(yè)用品出入庫登記和申領。③輔助物業(yè)經理做好校園物業(yè)管理。④公共房間的開關門。⑤接收、發(fā)放報紙刊物。（二）衛(wèi)生保潔崗位設置：配備11個崗位（保潔領班崗1個）。其中北樓6個，南樓（包含3樓頂公共區(qū)域）3個，室外區(qū)域及地下停車場2